Modelo documento de respuesta Consulta Jurídica
CONSULTA EMITIDA A SOLICITUD DE -- ACERCA DE LA
TRANSFERENCIA O TRANSMISION DE UNA PARCELA DE TERRENO ubicada en -- y con los
siguientes linderos: NORTE -- SUR -- ESTE -- y OESTE -- SUPERFICIE TOTAL:-- aproximadamente.
PRIMERO: Para emitir
esta consulta tengo a la vista los DOCUMENTOS SIGUIENTES: (a). Documento
registrado bajo el No --folio--, Tomo--,
Protocolo--, en la Oficina Subalterna de Registro del -- el día -- por medio
del cual, el BANCO -- libera a -- de la HIPOTECA LEGAL constituida a su favor
sobre la PARCELA No -- ubicada en
Examinados los linderos, son los mismos anotados arriba. En el mismo
documento vende a la Señora (o)
-- la pormenorizada parcela.
LA COMPRADORA GRAVA CON HIPOTECA LEGAL POR --. -- la parcela adquirida, a favor de la
VENDEDORA. El Dr. -- actúa como APODERADO TAMBIEN DE LA CIA. QUE CANCELA EL
REFERIDO GRAVAMEN, VENDE A LA Señora (o) -- CON HIPOTECA DE PRIMER GRADO, (b).
Documento registrado bajo el No--, folio--- tomo--, protocolo-- de la
prenombrada oficina de Registro, el día --, por medio del cual, la Sra. (o) --
VENDE A -- LA REFERIDA PARCELA No.-- LOS LINDEROS ALLI SEÑALADOS SON LOS MISMOS
ENCONTRADOS EN LOS OTROS DOCUMENTOS ESTUDIADOS.
¡OJO! En este documento se hace referencia al documento de
compra de esta señora (o), pero no se hace referencia al DOCUMENTO EN DONDE
DEBE CONSTAR LA CANCELACION DE LA HIPOTECA LEGAL CON LA CUAL COMPROMETIO DICHA
PARCELA HASTA POR --. en el momento
de adquirirla y según el DOCUMENTO RESPECTIVO REGISTRADO BAJO EL No –folio--,
tomo -- , protocolo-- , de la prenombrada Oficina de Registro el --
Por medio de este documento VENDE
A LA Sra. (o) -- la referida y deslindada parcela No --de la Urb. -- Este documento
había sido autenticado ante la Notaría Pública -- el día -- ,
antes de ser debidamente registrado y un día después de la compra hecha por el
VENDEDOR y con una diferencia de precio de --. -- a favor del VENDEDOR Y
RECIENTE COMPRADOR, (d). Documento No-- ,
folio -- , tomo-- ,
protocolo--, por medio del cual se
libera a dicha parcela de la HIPOTECA CONSTITUIDA POR -- FECHA DE ESTE
DOCUMENTO.
SEGUNDO: En el DOCUMENTO REFERIDO DE VENTA A LA Sra. (o) --
se hace alusión al Documento registrado en la citada oficina de Registro en--,
bajo el No --, protocolo-- tomo -- ,en donde consta que -- vendió a -- la referida
parcela, junto con otras adyacentes.
TERCERO: En los DOCUMENTOS EXAMINADOS consta que la parcela
en referencia tiene las servidumbres propias de la urbanización y está regida
por las prescripciones de la LEY DE VENTA DE PARCELAS. Los compradores han
venido aceptando las ventas respectivas con esa servidumbre establecida, la
última adquiriente: -- también.
CONCLUSIONES JURIDICAS:
PRIMERA: En el estado actual, los DOCUMENTOS están sujetos a
derecho. En primer lugar son TITULOS REGISTRADOS, cumpliendo con ello un
REQUISITO ESENCIAL contemplado en el CAPITULO II, sección primera del TITULO
XXII, DEL REGISTRO PUBLICO, del Código Civil vigente, Artículo 1.920: DE LOS TITULOS
QUE DEBEN REGISTRARSE, Ordinal lro. “TODO ACTO ENTRE VIVOS, sea a ‘título
gratuito, sea a título oneroso, TRASLATIVO DE PROPIEDAD DE INMUEBLES O DE OTROS
BIENES O DERECHOS SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA”. Solamente con el REGISTRO es que
esa clase de documentos produce fe entre las partes y ante terceros, de allí
que los compradores no cancelan lo convenido como precio de compra sino en la
OFICINA DE REGISTRO pertinente y no en los TRIBUNALES o NOTARÍAS en donde si
bien el DOCUMENTO QUEDA AUTENTICADO se corre con el riesgo de tener
inconvenientes a la hora del REGISTRO, que es el único momento en que ese
DOCUMENTO al registrarse merece fe pública, pues cuando ha sido asentado instrumentalmente
en los PROTOCOLOS DE UNA OFICINA DEL REGISTRO PUBLICO, como lo señala el
citado artículo, es cuando el COMPRADOR tiene una seguridad de que lo que
compra en materia inmobiliaria, no ha sido vendido a otra persona frente a ese
REGISTRO en donde reposa la HISTORIA DE ESA PROPIEDAD. Por ello, también se
aconseja antes de invertir un dinero en una adquisición de esa naturaleza,
solicitar ante el DESPACHO RESPECTIVO DE REGISTRO UNA CERTIFICACION DE
GRAVAMENES POR VEINTE AÑOS DEL INMUEBLE QUE SE PIENSA ADQUIRIR. Por otra
parte, los otros requisitos requeridos están conformes.
SEGUNDA: Aunque llame poderosamente la atención en los dos
documentos de venta realizada últimamente de la referida parcela, el hecho de
que el día un señor adquiere la misma
por --. -- y al día siguiente la enajene por --. -- como quiera que esta última
venta se efectúe con una documentación legalmente estructurada con la
aceptación de la compradora, esta negociación quedó ajustada a derecho. LA
VENTA ES UNA OPERACION CONVENCIONAL, UN CONTRATO SINALAGMATICO EN DONDE SE MANIFIESTAN
LAS VOLUNTADES MUTUAS DE VENDEDOR Y COMPRADOR, y, si entre ambos pactan un
precio: el vendedor expresa su precio y el comprador lo acepta. Hay el juego
franco de ambas partes. EL VENDEDOR EJERCE SU PRIVILEGIO DE PONER UN PRECIO Y
EL COMPRADOR EJERCE EL SUYO DE ACEPTARLO O NO. En este último caso, no se
llevaría a efecto la negociación.
CONCLUSIONES PRÁCTICAS:
Con el objeto de dar una opinión exhaustiva a mi -- y
agotado el aspecto legal, me dirigí a un gestor de negocios -- demandándole el
precio de parcelas en -- También acudí a un PERITO-AVALUADOR, el Sr. -- para
hacer la misma pregunta. Resultado en ambas averiguaciones: El terreno en -- se
cotiza actualmente alrededor de --. -- el m2, pero si está ubicado en un
colina, vale más, porque se estima en -- -- lo que ellos denominan DERECHO DE
VISTA. En este caso, la Sra. (o) --
compro a razón de --. -- el m2. Debido al auge que está tomando la zona
y si la parcela tiene amplitud panorámica y bastante terreno plano apto para
construcción, se deduce que el precio pagado aunque parezca alto, podría
considerarse regular. De todos modos, acudí a la INGENIERIA MUNICIPAL del DTO --
despacho capacitado para rendirme mejor informe al respecto, y coincidió el
valor que me dieron con el precio pagado, con una diferencia apenas menor de --.
-- por m2.
Firma del Abogado (a) consultado.
