ARRENDAMIENTO
DE PLAZA DE APARCAMIENTO ENTRE PERSONAS JURÍDICAS
Comentarios:
1.
Arrendamiento
de cosas (artículos 1546 – 1582 del Código Civil):
El artículo 1543 define el
arrendamiento de cosas en los siguientes términos: (...) una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo
determinado y precio cierto.
Así pues, el Arrendador se obliga
a ceder el uso de una cosa y el Arrendatario adquiere el uso de la misma.
2.
Arrendamiento
de plaza de aparcamiento:
Se rige por la voluntad de las
partes contratantes y, en su defecto, por las disposiciones del Código Civil.
Se trata de un contrato que se
redactará habitualmente por el Arrendador propietario de la plaza de
aparcamiento o por una sociedad que explota un parking. Puede acceder al
Registro de la Propiedad (una vez otorgada la escritura pública), cualquiera
que sea su duración.
3.
Capacidad:
No se requiere capacidad especial,
tan solo se exige al Arrendador tener capacidad para realizar actos de
administración, salvo para los arrendamientos que acceden al Registro de la
Propiedad que requieren capacidad de disposición.
El Arrendatario, por su parte, ha
de tener capacidad suficiente para realizar actos de administración.
De acuerdo con el artículo 1548
del Código Civil los padres o tutores,
respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de
bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas
por término que exceda de seis años.
4.
Forma:
Podrá ser oral u escrita. No
obstante, según el artículo 37 de la LAU, las partes podrán obligarse a
formalizar por escrito el contrato de arrendamiento.
5.
Reunidos:
Deben constar los datos personales
de los sujetos que celebran el contrato. Por cada una de las partes figurarán
una o más personas, cuya firma será la que conste al final del contrato.
6.
Descripción de
la plaza de aparcamiento:
Se debe tratar
de individualizar la plaza de aparcamiento objeto de arrendamiento, aportando
el máximo de datos a este fin: localización del inmueble, descripción del local
(planta de sótano destinado a plazas de aparcamiento, bloque de aparcamientos
distribuidos en x plantas, solar habilitado como aparcamiento...), localización
de la plaza de aparcamiento, lindes, superficie...
7.
Título:
En
este apartado se debe identificar el título del Arrendador sobre la plaza de
aparcamiento, de quién lo adquirió.
8.
Inscripción:
En caso de no inscripción se
indicará que carece de título escrito y de inscripción en el Registro de la
Propiedad, o que está pendiente de inscripción.
9.
Cargas y
gravámenes:
Procede indicar si existe alguna
carga o gravamen sobre la plaza de aparcamiento, o impuesto o contribución
impagados; describiéndolos, en su caso.
10.
Cláusulas:
El régimen jurídico del arrendamiento de plaza de aparcamiento
se rige por lo pactado y, en su defecto por lo dispuesto en el Código Civil.
Así pues, cada una de las cláusulas puede ser pactada de modo diferente a lo
establecido en el Código Civil, según la voluntad de los contratantes.
Según el artículo 1554 del CC el Arrendador está
obligado a efectuar la entrega de la
cosa arrendada. Así pues, éste puede consignar en el contrato el estado de la
plaza de aparcamiento a fin de apreciar a posteriori el comportamiento del
Arrendatario por el deterioro de la misma. El Arrendador entregará al
Arrendatario las llaves o cualquier otro instrumento que le permita el acceso a
la plaza de aparcamiento (tarjeta magnética, dispositivo de apertura
distancia...).
Si no se pacta en contrario, de acuerdo con el
artículo 1097 del Código Civil esta obligación de entrega comprende la de todos
los accesorios de la cosa arrendada, aunque no hayan sido mencionados.
La renta
(o precio) ha de ser cierta –según el artículo 1543 del Código
Civil-(determinable) y pecuniaria en la mayoría de los casos (en dinero o signo
que lo represente –aquellos documentos o títulos que incorporen créditos
dirigidos al pago de una suma de dinero-). No obstante, la contraprestación
puede consistir en la entrega de una cosa, la realización de una prestación...
si tiene un valor patrimonial.
Se recomienda que a partir del 1 de enero del 2002,
las partes establezcan los precios en euros conforme al tipo de conversión y
con el correspondiente redondeo.
Para los contratos en vigor antes del 1 de enero del
2002, los precios expresados en pesetas
no supondrán en ningún caso la resolución del contrato. Estos precios se
entienden redenominados a euros por la Ley sobre introducción del euro.
El pago se realizará en el lugar y tiempo convenido
por las partes. En su defecto, será de aplicación lo dispuesto en el artículo
1574 del Código Civil: Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del
pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el
artículo 1171 (el lugar de existencia de la industria en el momento de
celebrarse el contrato); y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.
Según el artículo 1543 del Código Civil la duración del arrendamiento será
determinada. Así pues no se puede pactar la perpetuidad del mismo, por ejemplo.
No obstante, si no se ha pactado nada rige el artículo 1581 del Código Civil: (...), se entiende hecho por años cuando se
ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es
diario.
El vencimiento del plazo extingue el arrendamiento y
no precisa requerimiento (artículo 1565 del Código Civil). No obstante, de
acuerdo con el artículo 1566 del Código Civil: Si al terminar el contrato, permanece el Arrendatario disfrutando
quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del Arrendador, se entiende
que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y
1581, a menos que haya precedido requerimiento. Nace, así pues, un nuevo
contrato.
En caso de tácita reconducción de acuerdo con el
artículo 1567 del Código Civil cesan las obligaciones otorgadas por un tercero
para la seguridad del contrato principal (por ejemplo un aval).
Una vez finalizado el plazo, las partes podrán
pactar, si lo estiman oportuno, su prórroga.
Se consignará el destino de la plaza de aparcamiento arrendada. Si no se hubiere
pactado nada, se presume que sirve a su destino, sin embargo se puede pactar un
uso distinto (no será lo habitual). Si el propietario de la plaza de
aparcamiento explota el parking en el que la misma se integra, es interesante
que fije exactamente cual es ese uso. Por ejemplo el estacionamiento de un solo
turismo.
En caso de venta de una sociedad explotadora a
particular, ésta puede incluir una cláusula de derecho de paso y utilización, las normas de utilización del local, e incluso, de manera
suplementaria, el establecimiento en
escritura pública de las normas de utilización del local.
En cuanto a las obras,
su realización corresponde al Arrendador sea cual sea la causa de su necesidad
(fuerza mayor, caso fortuito, transcurso del tiempo...), y serán soportadas por
el Arrendatario. No obstante, si duran más de cuarenta días la renta sufrirá
una disminución proporcional al tiempo y superficie y si le impiden usar de la
cosa arrendada, podrá pedir la resolución del contrato (artículo 1158 del
Código Civil).
Es importarte precisar que el Arrendador informará
al Arrendatario de la necesidad de efectuar tales reparaciones urgentes, si no
lo hace, será responsable de los daños y perjuicios que ello causara (artículo
1159 del Código Civil).
Se puede incluir una cláusula pactando el abono de
los gastos a cargo del Arrendatario.
No obstante caben diversas posibilidades: el pago por parte del Arrendador de
las contribuciones e impuestos sobre la propiedad de la plaza de aparcamiento o
del parking en el que se integra, en su caso... Las partes pueden pactar lo que
deseen libremente.
Es importante precisar que los pactos de las partes
sobre la repercusión de los tributos no afectan a la Administración, que podrá
reclamar el pago al propietario.
Se puede
incluir una cláusula relativa a la cesión, traspaso o subarriendo de la plaza
de aparcamiento arrendada, permitiéndolo o no.
La cesión del arrendamiento provoca la sustitución
del Arrendatario (cedente) por otra persona (cesionario) que se subroga en los
derechos y obligaciones del primero. Es preciso el consentimiento del
Arrendador para que sea eficaz.
En cuanto al subarriendo, según el artículo 1550 del
Código Civil: Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba
expresamente, podrá el Arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa
arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato
para con el Arrendador. El subarriendo implica la creación de una nueva
relación arrendaticia entre un tercero y el Arrendatario (subArrendador) por el
tiempo y demás condiciones de la relación principal. La prohibición de
subarriendo, en su caso, constará expresamente en el contrato de arrendamiento.
Si se permite por el Arrendador, éste puede consignar
la siguiente cláusula: “El Arrendatario podrá ceder, subrogar o subarrendar la
plaza de aparcamiento arrendada, y se obliga, en tal caso, a notificar de modo
fehaciente al Arrendador la nueva situación”.
Se
puede pactar la prestación por el Arrendatario de una fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.
Además, se puede pactar cualquier tipo de garantía
adicional (por ejemplo un aval). Pero hay que tener en cuenta que, en caso de
tácita reconducción, de acuerdo con el artículo 1567 del Código Civil cesan las
obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.
Se pueden incluir cláusulas de opción de compra (acuerdo por el que una de las partes puede
adquirir una cosa bajo determinadas condiciones) o promesa de venta (y de compra), indicando el precio y plazo para su
ejercicio. Según el artículo 1451 del Código Civil la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el
precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento
del contrato.
De acuerdo con el artículo 1556 del Código Civil: Si el Arrendador o el Arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en
los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la
indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato
subsistente. Dicho incumplimiento provocaría, así pues, la resolución del contrato. Además, según
el artículo 1568 del Código Civil el incumplimiento de lo estipulado por alguno
de los contratantes dará lugar a indemnización de daños y perjuicios (artículo
1101) y de acuerdo con el artículo 1124 el perjudicado escogerá entre exigir el
cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y
abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún
después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El
Arrendador puede consignar en el contrato una cláusula penal para el caso de que finalizado el mismo el
Arrendatario no formalice un nuevo contrato o no realice la entrega de llaves
al Arrendador.
Según
el artículo 1553 del Código Civil son aplicables las disposiciones sobre
saneamiento contenidas en el título de la compraventa. Así pues, el artículo
1461 del Código Civil establece que el vendedor se obliga al saneamiento de la cosa objeto de la
venta, y responde a favor del comprador de la posesión legal y pacífica de la
cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, de acuerdo con el
artículo 1474 del Código Civil.
De
acuerdo con el artículo 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7
de enero, de Enjuiciamiento Civil), se establece como tribunal competente para conocer de los juicios sobre
arrendamientos de inmuebles “el tribunal
del lugar en que esté sita la finca”.
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ARRENDAMIENTO DE
PLAZA DE APARCAMIENTO
En (ciudad), a (día) de (mes) de (año).
REUNIDOS
De una Parte,
(nombre de la entidad/sociedad/persona jurídica), entidad de
nacionalidad (española) con domicilio social en (ciudad), (calle/avenida/plaza),
número (número) y provista de Número de Identificación Fiscal (NIF).
Constituida mediante escritura pública autorizada por el Notario de (ciudad)
Don (nombre del Notario) el (día) de (mes) de (año), bajo el número (número) de
su protocolo, e inscrita el (día) de (mes) de (año) en el Registro Mercantil de
(ciudad), en el tomo (número), folio (número), hoja (número), inscripción
(número) en adelante, el Arrendador.
Se halla representada en este acto por el Don (nombre del
representante), quien actúa en su condición de (cargo) en virtud de la
escritura de apoderamiento otorgada el (día) de (mes) de (año) ante el Notario
de (ciudad) Don. (nombre), bajo el número (número) de su protocolo.
Y de otra Parte,
(nombre de la entidad/sociedad/persona jurídica), entidad de
nacionalidad (española) con domicilio social en (ciudad),
(calle/avenida/plaza), número (número) y provista de Número de Identificación
Fiscal (NIF). Constituida mediante escritura pública autorizada por el Notario
de (ciudad) Don (nombre del Notario) el (día) de (mes) de (año), bajo el número
(número) de su protocolo, e inscrita el (día) de (mes) de (año) en el Registro
Mercantil de (ciudad), en el tomo (número), folio (número), hoja (número),
inscripción (número) en adelante, el Arrendatario.
Se halla representada en este acto por el Don (nombre del representante),
quien actúa en su condición de (cargo) en virtud de la escritura de
apoderamiento otorgada el (día) de (mes) de (año) ante el Notario de (ciudad)
Don. (nombre), bajo el número (número) de su protocolo.
Las Partes, de sus libres y espontáneas voluntades, manifiestan tener
y se reconocen, mutua y recíprocamente, la capacidad legal necesaria para
otorgar el presente Contrato, a cuyos efectos
MANIFIESTAN
I.
Que el Arrendador es dueño de
la siguiente porción proindivisa:
a)
Descripción: Una porción
proindivisa del local en planta de sótano destinado a plazas de aparcamiento
del edificio (denominación), situado en (localidad), (calle/avenida/plaza),
número (número). Dicha participación consiste en la utilización exclusiva de la
plaza de garaje ubicada en el mismo, identificada con el número (número)
señalizado debidamente en el local, que linda con las plazas número (números),
con una extensión de (número) metros cuadrados, correspondiéndole una cuota de
participación en el total del inmueble del (número) %. Son zonas comunes las
rampas y la zona de tránsito y maniobra.
b)
Título: El Arrendador
adquirió dicha porción por compra a Don/Doña (nombre), el (día) de (mes) de
(año), según consta en la escritura pública autorizada por el Notario de
(localidad), D. (nombre), el (día) de (mes) de (año).
c)
Inscripción: El Registro de
la Propiedad de (localidad), tomo (número), libro (número), folio (número),
finca (número).
d)
Cargas y gravámenes: Libre de
cargas y gravámenes.
II. Que tienen
concertado su arrendamiento.
III. Que,
en virtud de las consideraciones precedentes, las Partes, de sus libres y
espontáneas voluntades, han acordado otorgar el presente Contrato con sujeción
a las siguientes
CLÁUSULAS
1. Objeto
El Arrendador arrienda al Arrendatario la plaza de aparcamiento descrita en
el primer exponente de los manifestandos.
2.
Entrega
El Arrendador entrega al
Arrendatario la plaza de aparcamiento en perfectas condiciones de conservación.
En este acto le hace entrega de las llaves de acceso a la plaza de
aparcamiento.
3. Renta
El precio de este arrendamiento es de (euros)
mensuales, que será abonado de la forma siguiente: (indicar día, lugar y
procedimiento).
4. Duración
El presente contrato se concierta por un período de
(número) años y entrará en vigor el (día) de (mes) de (año).
Transcurrido dicho período vencerá el contrato sin
requerimiento por parte del Arrendador al Arrendatario y no habrá lugar a
prórroga alguna. El Arrendador entregará la plaza de aparcamiento arrendada,
con todos sus elementos y será responsable de todo deterioro, salvo los
derivados del uso normal.
5. Destino de la plaza de
aparcamiento
La plaza de aparcamiento objeto del presente contrato
se destina al estacionamiento de un solo turismo, excluyéndose por tanto todo
otro uso.
6. Derecho
de paso y utilización
El Arrendador se reserva para sí o para los futuros
Arrendadores el derecho de paso y utilización de los accesos al garaje.
7.
Normas de utilización del local
a) Una zona del local se destinará a
tránsito y maniobra de vehículos.
b) El resto del local se destinará a
aparcamiento de vehículos, siendo la plaza del Arrendatario la identificada con
el número (número).
c) No se podrán realizar alteraciones u
obras de clase alguna que afecten a la finalidad de la plaza de aparcamiento.
d) Un solo vehículo será estacionado
en cada una de las plazas del aparcamiento.
e) La sociedad explotadora del parking
no responde del robo, hurto o desaparición de los objetos depositados en el
interior de los vehículos.
8. Establecimiento
en escritura pública de las normas de utilización del local
El Arrendador se reserva el derecho de establecer en
escritura pública las normas concretas de utilización de este local de aparcamiento.
9.
Obras
9.1. Obligaciones del
Arrendador
Serán de cargo del Arrendador
durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar
la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
9.2. Obligaciones
del Arrendatario
Poner en conocimiento del
Arrendador la necesidad de las reparaciones urgentes que no puedan ser
diferidas a la conclusión del contrato y soportar su realización.
10.
Gastos
Serán de cuenta del Arrendatario todos los gastos e
impuestos, cargas y responsabilidades que corresponden a la plaza de
aparcamiento arrendada.
11.
Cesión, traspaso o subarriendo
El Arrendatario no podrá ceder, subrogar o
subarrendar la plaza de aparcamiento arrendada, sin consentimiento por escrito
del Arrendador.
12.
Fianza
El Arrendatario entrega la cantidad de (euros), en
concepto de fianza.
13.
Opción de compra
El Arrendador concede al Arrendatario la opción de
adquirir la plaza de aparcamiento objeto del presente contrato, que se podrá
ejercitar mientras dure el presente arrendamiento, por el precio de (euros).
14.
Promesa de venta (y de compra)
El Arrendador promete vender al Arrendatario, (que
promete comprar) la plaza de aparcamiento objeto del presente contrato mediando
el precio de (euros). El plazo para ejercer este derecho por parte del
Arrendatario finaliza el (día) de (mes) de (año).
15.
Resolución del contrato
Arrendador y Arrendatario podrán pedir la rescisión
del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o esto último dejando
subsistente el contrato, si no cumplieren las obligaciones expresadas en la Ley
y en el presente contrato.
16.
Cláusula penal
Finalizado el contrato, si el Arrendatario formalice
un nuevo contrato o entregue las llaves y que no lo hiciere verá su renta
incrementada en un (número)% en concepto de indemnización de daños y
perjuicios.
17. Evicción
y saneamiento
El Arrendador se obliga a la
evicción y saneamiento de la cosa arrendada conforme a Derecho.
18. Ley
aplicable y jurisdicción competente
El presente contrato se regirá e
interpretará de acuerdo con las Leyes de (país) y se someterá a la jurisdicción
de los Tribunales de (país).
19. Notificaciones
Todas las notificaciones,
requerimiento, peticiones y otras comunicaciones que hayan de efectuarse por
las Partes en relación con el presente Contrato, deberán realizarse por escrito
y se entenderá que han sido debidamente realizadas cuando hayan sido entregadas
en mano o bien remitidas por correo certificado al domicilio de la otra Parte
que conste en el encabezamiento del presente Contrato, o bien a cualquier otro
domicilio que a estos efectos cada Parte pueda indicar a la otra.
20. Gastos
e impuestos
Todos los gastos de elevación a
público y, en su caso, impuestos indirectos derivados del otorgamiento del
presente Contrato serán soportados por las Partes según Ley.
Las Partes manifiestan su
conformidad con el presente Contrato, que otorgan y firman en dos ejemplares
igualmente originales, en el lugar y fecha arroba indicados.
Don/Doña (nombre) Don/Doña
(nombre)
