COMUNICACIÓN AL EX
ARRENDATARIO DE LOCAL DE RENTA ANTIGUA SOBRE LA INTENCIÓN DE
REALIZAR NUEVO ARRENDAMIENTO CON TERCEROS.
En…………., a ……….
de ………………… de ……
D/Dª. …………………
(Datos del destinatario ex arrendatario)
C/ …………………
CP……. Ciudad………..
Contrato de
arrendamiento: contrato extinguido de arrendamiento de local sito en
…………………… de fecha ………………… suscrito
entre D/Dª. ………………… como parte arrendadora y D/Dª.
………………………… como parte arrendataria.
Estimado/a Sr/a. …………
(datos del ex arrendatario):
Dando
respuesta al derecho que le otorga el número 11 de la Disposición
Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, le comunico que esta parte está interesada
en arrendar a un tercero el local descrito, por lo que le participo
las condiciones pactadas (Anexo I) por si es de su interés ejercer
su derecho de preferencia al arrendamiento en esas mismas
condiciones, que le recuerdo puede ejercerlo en los treinta días
naturales que siguen al siguiente a aquel en que reciba esta
notificación, plazo que le concede dicha ley para firmar con esta
parte nuevo contrato de arrendamiento.
Igualmente
le comunico que, de no ejercer su derecho de preferencia, le remitiré
copia notarialmente testimoniada del nuevo contrato de arrendamiento
celebrado con D. ................... (datos del candidato), en el
plazo de quince días desde su celebración, siempre y cuando éste
se celebre dentro del año inmediatamente siguiente al día
................ (fecha de la extinción del contrato).
Quedo
pendiente de su comunicación acerca de su disposición a celebrar
contrato en el plazo mencionado.
Sin más, quedo a su
disposición para cuanto necesite.
Un cordial saludo.
D..............................
ANEXO
I
CONDICIONES
PACTADAS PARA PRÓXIMA CELEBRACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE
LOCAL DE NEGOCIO
PARTES
INTERVINIENTES
Como
parte arrendadora, D/Dª...........................mayor de
edad, de estado civil ..............., con
DNI........................., y con domicilio en la ciudad de
......................, C/ ...............................
Como
parte arrendataria, D/Dª..........................mayor de
edad, de estado civil ................., con
DNI...................... y con domicilio en la ciudad de
................., C/ ................................
(Si
alguna de las partes es persona jurídica hacer constar la
denominación de la persona jurídica en el lugar que hemos puesto el
nombre del arrendador o arrendatario, según el caso, e indicar
también los datos de la persona que firma en representación de la
persona jurídica y el título bajo el que lo hace, es decir,
apoderado, administrador, etc)
Las
partes intervienen en su propio nombre y derecho, y ostentan la
capacidad legal necesaria para celebrar el presente contrato. Y en
base a ello:
EXPONEN
PRIMERO.-
Que D/Dª ...................es dueño en pleno dominio del inmueble
sito en la ciudad de ...................., C/
................................. con una superficie construida de
............ metros cuadrados, cuya superficie y composición así
como demás características son perfectamente conocidas por los
intervinientes.
SEGUNDO.-
Que D/Dª. ......................... ha convenido con D/Dª el
arrendamiento del inmueble, que llevan a cabo por medio del presente
contrato y con arreglo a las siguientes
ESTIPULACIONES
PRIMERA.-
DESTINO. Que D/Dª
............................................................ arrienda
a D/Dª .................................................. el
inmueble descrito en el expositivo primero de este contrato para ser
destinado a la actividad de
........................................................
La
parte arrendataria no podrá modificar el destino mencionado sin el
previo consentimiento por escrito del arrendador. El incumplimiento
de este precepto será motivo de rescisión del contrato.
SEGUNDA.-
ESTADO Y SITUACIÓN ADMINISTRATIVA. El arrendatario declara
recibir el inmueble en un buen estado de uso y conservación y se
compromete a devolverlo en el mismo estado a la conclusión de la
relación contractual.
El
arrendatario declara conocer la situación urbanística y de
planeamiento del local arrendado, así como los usos
administrativamente permitidos en el mismo.
Serán
de su cuenta y riesgo la obtención de los permisos y licencias que
sean necesarios para la apertura y el desarrollo de la actividad. No
será causa de resolución del contrato el hecho de que dichos
permisos y licencias se denieguen, suspendan o revoquen, salvo que
sean causas imputables al arrendador.
TERCERA.-
DURACIÓN. La duración del arrendamiento será de ............
años a contar desde el día de la fecha del contrato.
En
caso de que las partes quieran continuar con la relación
arrendaticia tras el vencimiento, bastará con no realizar ningún
tipo de comunicación en este sentido a la otra parte antes de los
treinta días inmediatamente anteriores al vencimiento del contrato o
de la prórroga. Se entenderá así prorrogado el contrato o las
sucesivas prórrogas por periodos anuales.
En
caso de que alguna de las partes no quiera que se prorrogue la
relación al vencimiento del contrato o de cualquiera de las
prórrogas, deberá notificarlo a la otra parte antes de los treinta
días inmediatamente anteriores al vencimiento del contrato o de la
prórroga. En este caso, llegada la fecha de vencimiento, concluirá
el contrato y no existirá derecho a indemnización a favor de
ninguna de las partes por este motivo. De efectuar la arrendataria
dicha notificación dentro de los últimos treinta días
inmediatamente anteriores al vencimiento, el contrato ya se considera
prorrogado, por lo que éste podrá rescindirse bajo indemnización a
favor del arrendador de ............... mensualidades de renta. Si
es el arrendador quien realiza la notificación de no querer
continuar la relación al vencimiento del contrato, en los últimos
treinta días, no habrá lugar a la finalización por considerarse ya
prorrogado, teniendo que esperar al siguiente vencimiento.
Igual
indemnización deberá abonar a la parte arrendadora el arrendatario
que pretenda o ejerza unilateralmente la finalización anticipada del
contrato o prórroga antes del vencimiento, independientemente de
otras responsabilidades en que incurra por estas acciones, excepto en
el caso de desistimiento del arrendatario por obras de mejora en los
términos fijados en la estipulación décimo primera de este
contrato.
CUARTA.-
RENTA Y ACTUALIZACIÓN DE RENTA. El arrendatario abonará al
arrendador, en concepto de renta, la cantidad acordada de ………………………
euros anuales más el IVA correspondiente en cada momento, pagaderos
por mensualidades anticipadas de ………………………… euros
más IVA cada una dentro de los cinco primeros días de cada mes,
mediante ingreso o transferencia bancaria en el número de cuenta
………………………………. Retendrá el arrendatario de la
mencionada base el porcentaje que en cada momento corresponda y
estará obligado a su ingreso en la agencia tributaria a cuenta de la
declaración de la renta del arrendador. Este porcentaje habrá de
descontarse de los recibos de renta mensuales.
El
arrendatario hace entrega en este acto del primes mes de renta,
sirviendo este documento como la más eficaz carta de pago.
Al
vencimiento de cada anualidad de contrato, la renta se verá
incrementada en un ............ por ciento, siendo de aplicación
este incremento a las siguientes doce mensualidades. La parte
arrendadora comunicará por escrito a la parte arrendataria el
incremento de la renta y el importe de la misma para los siguientes
doce meses.
El
incumplimiento de la obligación de pago en el periodo fijado será
motivo de resolución del contrato, siendo por cuenta del
arrendatario los gastos que la resolución origine.
La
realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos
tres años de duración del contrato, le dará derecho a elevar la
renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital
invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el
momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos,
sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta
vigente en aquel momento.
Para
el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las
subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
QUINTA.-
DERECHOS INDEMNIZATORIOS DEL ARRENDATARIO. La parte arrendataria
renuncia expresamente a los derechos indemnizatorios por transcurso
del plazo contractual que reconoce el artículo 34 de la LAU.
SEXTA.-
CESIÓN Y SUBARRIENDO. Con expresa renuncia a lo dispuesto en el
artículo 32 de la LAU., el arrendatario se obliga a no subarrendar,
en todo o en parte, ni ceder o traspasar el inmueble arrendado sin el
consentimiento expreso y escrito del arrendador. El incumplimiento de
esta cláusula será causa de resolución del contrato.
SÉPTIMA.-
DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Con expresa renuncia de las
partes a lo dispuesto en el artículo 31 de la LAU., se acuerda que
en caso de venta del local arrendado no tendrá el arrendatario
derecho de adquisición preferente sobre el mismo. El arrendador
comunicará al arrendatario con treinta días de antelación a la
fecha de formalización del contrato de compraventa su intención de
vender el inmueble.
OCTAVA.-
SUBROGACIÓN DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO. En caso de
fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una
actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que
continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los
derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del
contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al
arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del
fallecimiento del arrendatario.
NOVENA.-
OBRAS DE CONSERVACIÓN. El arrendador está obligado a realizar,
sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que
sean necesarias para conservar el inmueble en las condiciones
adecuadas para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de
cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo
dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
DÉCIMA.-
PEQUEÑAS REPARACIONES. Las pequeñas reparaciones que exija el
desgaste por el uso ordinario del inmueble serán de cargo del
arrendatario.
DÉCIMO
PRIMERA.- OBRAS DE MEJORA. El arrendatario estará obligado a
soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya
ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento.
El
arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá
notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de
antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario
podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o
afecten de modo irrelevante al inmueble arrendado. El arrendamiento
se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el
desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
El
arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción
de la renta en proporción a la parte del inmueble de la que se vea
privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los
gastos que las obras le obliguen a efectuar.
DÉCIMO
SEGUNDA.- OBRAS DEL ARRENDATARIO. El arrendatario no podrá
realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito,
obras que modifiquen la configuración del inmueble o del
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios
del inmueble por el arrendador. En ningún caso el arrendatario
podrá realizar obras que provoquen una disminución en la
estabilidad o seguridad del inmueble.
Sin
perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que
no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al
concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado
anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste
pueda reclamar indemnización alguna.
Si
el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una
disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad
del inmueble o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de
inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado
anterior.
DÉCIMO
TERCERA.- GASTOS GENERALES. Los gastos de comunidad serán de
cuenta de la parte arrendataria.
Los
gastos por servicios con que cuente el inmueble arrendado que se
individualicen mediante aparatos contadores (agua, luz, gas, teléfono
etc.) serán de cuenta del arrendatario, así como el alta y la baja
en los referidos suministros.
El
pago del recibo del Impuesto de bienes inmuebles o contribución será
a cargo del ........................
DÉCIMO
CUARTA.- FIANZA. A la firma de este contrato el arrendatario hace
entrega al arrendador en concepto de fianza de la cantidad de
........................... euros en metálico, equivalente a dos
mensualidades de renta, para garantizar el cumplimiento de sus
obligaciones.
En
su caso, durante los tres primeros años de duración del contrato,
la fianza no estará sujeta a actualización. Finalizado este
periodo, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada,
o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos
mensualidades de renta vigente en ese momento, según proceda.
El
saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al
arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal,
transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin
que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
DÉCIMO
QUINTA.- GARANTÍAS ADICIONALES. Se garantiza el pago de la renta
pactada y demás gastos asimilados a la misma, así como el
cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contenidas en
este contrato, mediante depósito, seguro de impago de alquiler, aval
bancario, avalista personal y solidario (seleccionar opción y
detallar la garantía).
DÉCIMO
SEXTA.- EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD. El arrendatario contratará
y mantendrá en vigor, a su costa y durante toda la vigencia del
contrato, una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra
el riesgo de daños y perjuicios que pudieran ocasionarse a personas
o cosas, o al inmueble, como consecuencia del uso del local, sea por
actos u omisiones del arrendatario o del personal dependiente.
DÉCIMO
SÉPTIMA.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES. El incumplimiento por
cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato
dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el
cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del
contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código
Civil.
Además,
el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las
siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de
cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al
arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su
actualización. c) La realización de daños causados dolosamente en
la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el
consentimiento de éste sea necesario. d) Cuando en el inmueble
tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas
DÉCIMO
OCTAVA.- DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES. Las partes fijan
como domicilio a efectos de notificaciones derivadas de la relación
contractual el que figura para cada uno de ellos en el encabezamiento
del contrato.
DÉCIMO
NOVENA.- LEGISLACIÓN APLICABLE. La presente relación se regirá
por el siguiente orden de prelación: de forma imperativa por los
títulos I y IV de la Ley 29/1.994, de 24 de Noviembre, de
Arrendamientos Urbanos (LAU); por las normas del presente contrato y
en su defecto por las normas del Título III LAU; y supletoriamente
por lo dispuesto en el Código Civil.
VIGÉSIMA.-
SUMISIÓN. Los contratantes se someten expresamente a los
Juzgados y Tribunales de la ciudad en la que se encuentra ubicado el
inmueble, para todas aquellas cuestiones litigiosas que pudieran
derivarse del mismo.
Y
con el carácter expresado en la intervención, firman el presente
contrato por duplicado, en seis folios escritos por el anverso
numeradas sus caras del uno al seis, en el lugar y fecha indicados.
